Comunidades ASC - Administración de Fincas - Zaragoza (Aragón)

PREGUNTAS COMUNIDADES. INSTALACION ASCENSOR.

2010-03-29T07:57:00.000-07:00

Alternando con nuestras anteriores secciones de temas relativos a diversas instalaciones y servicios de la Comunidad, vamos a dedicar algunas entradas a responder a preguntas que habitualmente se plantean en las Comunidades de Propietarios.

Comenzaremos hoy por la instalación de los ascensores, tema muy de actualidad ya que los avances sociales están incrementando la necesidad de contar con este servicio para atender la movilidad de las personas mayores, minusválidos, etc.

Habitualmente, la primera cuestión que se plantea, es cómo debe adoptarse el acuerdo y qué mayoría se requiere para hacerlo legalmente.

En este sentido la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) es clara, tras la reforma del año 1990, ya que en su art. 17 determina que: "... el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los proietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación ..."

En términos prácticos, podemos decir que, convocada una reunión en la que en el orden del día se indique claramente que se propone la instalación de ascensor en la finca, el acuerdo debería adoptarse válidamente cuando los votos a favor representen 3/5 partes, o lo que es lo mismo el 60 % de los asistentes y representados que, a la vez, representen también las 3/5 partes de los coeficientes de participación (enteros).

Hay que tener en cuenta que los propietarios que no asisten a la reunión, tendrán treinta días a partir de la notificación del acuerdo para manifestar su posible discrepancia al mismo, pasados los cuales se considerarán adheridos al acuerdo que se hubiera podido adoptar y computarán, por lo tanto, como votos favorables.

Otra duda que se suele plantear es si, una vez adoptado válidamente el acuerdo, el mismo obliga al pago a todos los propietarios.

En este aspecto el legislador es claro y contundente, la oblicación que conlleva la adopción de acuerdo lo es también de participar en el pago.

Incluso en aquellos casos en los que los estatutos prevén algún tipo de exención, como suele suceder con los locales comerciales, la jurisprudencia viene dictando que la citada exención debe aplicarse a los gastos de mantenimiento pero no así a los correspondientes a la instalación a la que deben contribuir los propietarios de TODOS los departamentos sin excepción, tanto si son viviendas como locales.

Esta duda, en ocasiones se han planteado también por parte de propieatarios de pisos de plantas bajas, donde el ascensor resultaría innecesario y cuyos propietarios pobablemente hayan podido votar en contra de su instalación.

La respuesta lógicamente es la misma que para el caso de los locales: Si el acuerdo está válidamente adoptado y se dá la mayoría cualificada de tres quintas partes, están obligados al pago del mismo.

INCENDIOS EN COMUNIDADES. CONSEJOS PARA EVITARLOS

2010-03-14T12:46:00.000-07:00

Seguidamente vamos a reflejar una serie de consejos útiles para evitar en lo posible los peligrosos incendios en las viviendas.

* Campanas. Como todos sabemos, suelen ser fuente de muchos de los incendios ocurridos en las cocinas. Es impotante limpiar periódicamente los filtros de la campana y revisar los conductos de evacuación anualmente.

* Los mangos de las sartenes deberán estar siempre hacia el interior, no sobresaliendo de los límites de la cocina.* No cocinar con mangas excesivamente anchas.

* No tener líquidos inflamables en la cocina.

* Cuando tengal algo al fuego, vigílelo y no se fie. Si se derraman pueden apagar el gas que seguiría saliendo (si fuera éste el combustible) u ocasionar accidentes en otros casos.

* Si se va a ausentar del domicilio, retire lo que tenga en el fuego y apáguelo, aunque piense que va a volver enseguida, nunca se sabe qué puede ocurrir.

* Evite las corrientes de aire, sobre todo si usa gas para la cocina.

* Las rejillas de ventilación de la cocina tienen que estar libres y revisarlas y limpiarlas periódicamente.

* Si fuma, no deje colillas encendidas en los ceniceros. Es mejor utilizar ceniceros con agua.

* No fume cuando utilice líquidos inflamables como barnices, pinturas, lacas, disolventes, etc.

* Deje las cerillas y encendedores fuera del alcance de los niños.

* Desconecte los aparatos eléctricos que no utilice.

* Tenga cuidado al concectar varios aparatos en una única toma, puede sobrecargarla y
provocar un cortocircuito. Compruebe la potencia máxima que puede soportar la toma.

* Con el suelo mojado no manipule aparatos eléctricos.

* Aunque se crea un "manitas", no efectúe modificaciones eléctricas ni arreglos provisionales. Confíe en un profesional.

* No cubra nunca los cables y conducciones de electricidad con alfombras, mantas, etc.

* No coloque papeles o tejidos sobre las lámparas.

* No deje ropa, papel, etc. sobre fuentes de calor (radiadores eléctricos, estufas de gas, electrodomésticos, etc.).

* Antes de acostarse revise todos los aparatos eléctricos, compruebe las llaves del gas y revise que no existan colillas encendidas. Cierre las puertas.

* Revisar periódicamente el cuadro eléctrico.

* Si tiene gas, revise con frecuencia las instalaciones y sustituya las gomas según la fecha de caducidad.

SERVICIOS Y ELEMENTOS COMUNES. PATIO Y ESCALERAS

2010-02-06T00:22:00.000-08:00

El portal y las escaleras del inmueble donde vivimos son la primera imagen de nuestra vivienda. Si dejamos que se deteriore o descuide, estamos ofreciendo una sensación de que no nos importa mucho el estado de nuestra casa. Por lo tanto una buena limpieza de su comunidad es fundamental.

Considerar que la vivienda comienza en nuestra puerta del rellano y que el resto de elementos comunes son "de los demás" provoca el abandono y finalmente un mayor gasto cuando finalmente se tiene que actualizar la instalación.

Seamos consecuentes y cuidemos estas instalaciones como nuestra propia vivienda y demos señales de nuestra educación y civismo. Siéntase "orgulloso" de su comunidad.

Empecemos por algunos consejos que todos conocemos seguramente, pero que en ocasiones nos cuesta recordar.

* El patio, escaleras, pasillos, rellanos, etc. no son lugares donde almacenar nuestros enseres, electrodomésticos, etc. y sólo deben utilizarse con este fin en caso de verdadera necesidad como en el caso de mudanzas, viajes, etc.

* No tirar objetos, basuras, colillas, desperdicios, papeles, ... y recogerlo si se nos cae algo. Si se nos cae un líquido, basura, etc. no cuesta nada recogerlo o limpiarlo en lugar de esperar a que lo hagan los demás, o el portero, o la empresa de limpieza. Estas personas están para realizar la limpieza habitual, no nuestros descuidos.

* Tenga especial cuidado en no abrir la puerta a las personas que no conoce. Si le llaman a través del portero automático y no está seguro de quién llama, mejor no abra.

* En buena parte de las comunidades han colocado un buzón de publicidad exterior para que nadie tenga que entrar a dejar folletos y publicidad, aunque las empresas de distribución "obligan" a los repartidores a intentar dejarla directamente en los buzones. Si su comunidad dispone de buzón de publicidad, insista en que la dejen allí.

* La puerta de entrada a la finca debe permanecer siempre cerrada, salvo que disponga de portero o conserje y este esté vigilando la entrada de personas.

* No manipule la pestaña o dispositivo que permite desbloquear la cerraja para que la puerta quede abierta. Si observa que alguien lo hace habitualmente, es mejor encargar a un cerrajero que deshabilite este elemento.

* No deje la puerta abierta, aunque sea por un momento, es preferible la pequeña molestia de tener que volver a abrir, que encontrarse alguna persona extraña que ha aprovechado ese "momento" para colarse en el portal. Evitará sorpresas desagradables.

* No manipule las luces, interruptores y elementos eléctricos. Si observa que alguno de ellos no funciona correctamente avise al Presidente o Administrador.

* No coloque "palillos" en los pulsadores para evitar que la luz se apague. Sólo consigue estropear el pulsador.

* El portal y escaleras son elementos de paso, no lugares de tertulias y reuniones, ni de juegos infantiles. Todas estas actividades pueden molestar a otros vecinos y no están previstas como uso normal.

* No está permitido colocar anuncios, carteles, etc. sin autorización previa de la Comunidad.

* Las basuras, en el caso de que su comunidad tenga previsto este sistema de recogida, deben depositarse en los rellanos a última hora, es decir, no es correcto dejarlas por la mañana o a mediodía argumentando que "vuelvo tarde" o "por si acaso". Deben dejarse en bolsa perfectamente cerradas y con cuidado de que no escurran líquidos.

* En determinadas zonas de Valdespartera se ha comenzado a implantar un sistema de recogida de basuras neumático. Este sistema requiere un especial cuidado del mismo para evitar que las "bocas" de entrada se atasquen. Si introducimos bolsas demasiado grandes u objetos no previstos en las bocas de resídulos orgánicos, ocasionaremos una obstrucción de las mismas y nadie más podrá dejar sus restos hasta que la empresa de mantenimiento intervenga.

En estos casos, cuando detecte que las bocas están atascadas, no deje las basuras ni las bolsas junto a las mismas esperando que alguien venga y las recoga después, lo único que se consigue en esos casos es que se llene todo de bolsas y ocasionar un gasto a la comunidad.

* Las puertas de entrada a las viviendas tienen que guardar uniformidad y, por lo tanto, no pueden sustituirse aleatoriamente a criterio de cada uno. Si tiene que cambiarla busque una similar al resto de puertas o solicite que la terminación de la misma guarde la configuración estética.

* El video-portero o portero automático es una instalación comunitaria hasta la puerta de entrada de su vivienda, a partir de ese momento se conviente en una instalación privativa. Por lo tanto las reparaciones y averías del denominado "telefonillo" tienen que ser asumidas por cada usuario.

* Cuanto tenga que realizar obras o reparaciones en su piso, debe comunicarlo al Presidente y responsabilizarse de que no se producen afecciones al resto de propietarios; si las obras son de cierta envergadura hay que proteger el ascensor, rellano, patio, etc. para que no se ensucien ni deterioren y, al acabar cada jornada de trabajo de los gremios o profesionales que intervengan, realizar la limpieza de aquello que se haya ensuciado.

USO DE SERVICIOS Y ELEMENTOS COMUNES

2010-02-05T12:09:00.000-08:00

Hola amigos:

Durante algunas semanas vamos a tratar de ofrecer algunos consejos útiles respecto del correcto uso de instalaciones y elementos comunes ya que, por desgracia, cada vez es más frecuente que se imponga el espírtiru individualista en lugar del comunitario. Comentarios del tipo "... para eso pago...", o comportamientos incívicos, sin respeto a las mínimas normas de convivencia y educación están provocando una crisis de valores también en el ámbito de las comunidades.

Reeducarnos todos para que el bien común prevalezca sobre un discutible derecho individual supone una tarea en la que debemos involucrarnos diariamente para que las comunidades y la sociedad en su conjunto, no se conviertan en caldo de cultivo de situaciones desagradables e insostenibles.

En estos momentos de crisis o penuria económica, es aún más importante no dejarnos llevar por la crispación que la propia situación nos genera.

Como dice un proverbio chino:

Si algo tiene solucion no te preocupes, y si no la tiene ,

¿para que preocuparse?

Bien, vamos a comenzar por las instalaciones de garajes.

GARAJES O APARCAMIENTOS COMUNES

Lamentablemente en estos momentos los incidentes de todo tipo en los garajes comunitarios son relativamente frecuentes (vandalismo, robos, etc.) por lo que conviene ser especialmente escrupulosos con ciertas medidas. Vamos a comentar algunas de ellas.

*Las pólizas multirriesgo de las comunidades NO CUBREN en ningún caso los daños ocasionados a los vehículos aparcados en los garajes, ni tampoco los objetos, enseres, etc. que pudieran guardarse en trasteros y otras dependencias. La única opción de garantizar estos riesgos es asegurar individualmente estas coberturas a través del seguro del vehículo o del hogar.

* No deje nunca objetos de valor en el interior de los vehículos.

* Los mandos y llaves nunca deben depositarse en el coche, debe llevarlos consigo.

* Asegúrese de que su coche se queda bien cerrado.

* En ningún caso está permitido almacenar objetos inflamables en las zonas de aparcamiento.

* Al entrar o salir del garaje a través de las persianas automáticas, espere el tiempo que dura la maniobra para evitar que extraños accedan al garaje. Es la forma más común de que personas ajenas entren y pueda cometer impunemente todo tipo de actos vandálicos.

* Cuandos realice copias de las llaves o de los mandos, utilice los gremios y empresas recomendadas por la comunidad. Duplicarlos en otros lugares, aunque funcionen, pueden ocasionar problemas a las instalaciones.

*Es importante respetar las delimitaciones de las plazas de aparcamiento y evitar la tendencia actual de adquirir vehículos de mayor tamaño que los que las dimensiones de las plazas nos permitan. Invadir zonas comunes, zonas de maniobra u otras plazas de aparcamiento, además de ilegal, provoca situaciones altamente conflictivas y podría ser objeto de denuncia.

*Las plazas de aparcamiento, son precisamente eso, lugares para aparcar vehículos y no para ser utilizadas de almacén o trastero.

*Las entradas y salidas deben dejarse siempre libres y sin ningún tipo de obstáculos.

*La velocidad dentro del garaje debe ser muy moderada.

*Las puertas automáticas, habitualmente disponen de células electrónicas que impiden que la puerta se cierre cuando se detecta un obstáculo en medio del haz, sin embargo, no conviene fiarse ya que algunas ocasiones estos dispositivos pueden fallar, bien por fallos eléctricos o mecánicos o incluso por determinadas condiciones climatológicas (niebla, lluvia, ...).

*Como en cualquier otra instalación no pueden realizarse modificaciones, obras o alteraciones sin consentimiento previo de la Comunidad.

* No utilice el garaje como lavadero o taller de reparaciones.

* Si su coche tiene alguna avería que provoca pérdida de aceite o cualquier otro elemento, repárelo y no deje que su plaza de aparcamiento se llene de manchas que deterioran el pavimento, ensucian y ofrecen una imagen de desidia.

DERRAMA EXTRA INSTALACION TDT

2009-09-17T03:42:00.000-07:00

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª

Se presenta recurso de apelación contra la sentencia que desestimaba la demanda interpuesta contra el propieario disidente, en relación con el abono de la cuota extraordinaria de 100 euros que corresponde a cada propietario pagar, una vez aprobada en junta de propietarios con el voto disidente del demandado-apelado, para adeucar la antena colectiva a la recepción de la Televisión Digital Terrestre.

Considera la Sal que la derrama extraordinaria objeto de reclamación en la litis constituye un gasto necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual debe ser satisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado en junta de propietarios, incluidos aquellos propietarios disidentes por cuanto etos necesariamente se verán abocados a disfrutar y a aprovecharse de la nueva infraestructura de la televisión digital terrestre cuando se produzca el "apagaón analógico" en 2010. Entiende este Tribunal que la infraestructura de la TDT en el inmueble tiene un interés general para la comunidad y afecta directamente el concepto de "habitabilidad".

Sentencia del TS Sala 1, 20-3-2009, rec. 160/2009.

Fuente: El Derecho Editores.

JURISPRUDENCIA INSTALACIÓN ASCENSOR

2009-09-04T05:12:00.000-07:00

LIMITACIÓN DE USO DE UN PATIO DE LUCES PARA LA INSTALACIÓN DEL ASCENSOR.

Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo 11/2/2009, rec.231/2003. Ponente D. Román García Varela.

El Tribunal Supremo declara que no hay lugar al recurso de casación quedando firme la sentencia de apelación que, con revocación de la de primera instancia, estimó la demanda interpuesta por la comunidad de vecinos contra los titulares de uno de los pisos de la planta baja que utilizaban el patio de luces del edificio, y autorizó a dicha comunidad a ejecutar las obras necesarias para instalar un ascensor en el citado patio.

Declara la Sala que comparte con la Audiencia Provincial la califación del patio como elemento común del edificio según el título constitutivo, y considera que está justificada la limitación del uso del patio en lo estrictamente necesario para la instalación del ascensor teniendo en cuenta la presencia en el edificio de varios vecinos de avanzada edad y otros con un importante grado de minusvalía.

Fuente: El Derecho Editores. Boletín Julio 2009

INSTALACION ASCENSOR

2009-09-04T04:28:00.001-07:00

INSTALACION ASCENSOR. ¿EXISTE OBLIGACIÓN DE SOPORTR UNA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS POR LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR?

En una comunidad, se quiere instalar un ascensor. Tras la votación de 10 vecinos, entre los que hay minusválidos y personas mayores de 60 años, se obtienen 6 votos a favor y 4 en contra. Uno de los vecinos cuyo voto fue un no, la instalación del ascensor le produce una pérdida de luz del 50 %, ya que, la ventana de una de sus habitaciones queda tapada por la estructura traslúcida del ascensor. La escritura de este propietario no dice nada de su derecho de luces y vistas. ¿Qué mayoría es necesaria para llevar a cabo la instalación? ¿Qué puede hacer este vecino, conforme a la Ley, para queno se instale el ascensor?.

Cuando el ascensor se instala como una medida para la supresión de barreras arquitectónicas, como es el caso, en relación a personas minusválidas o de avanzada edad, dispone el art. 17.1 LPH que bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que a su vez represente la mayoría de las cuotas de participación.

El concepto de minusvalía no ha de entenderse en sentido estricto, es decir, no se requiere una declaración o reconocimiento administrativo, sino que será suficiente con que se trate de personas en relación a las cuales quede determinado de cualquier forma que se encuentran impedidas o limitadas en su capacidad deambulatoria, como ocurre con las personas de edad avanzada.

En este sentido, debe tenerse en cuenta que la Ley 15/1995 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas, reconoce el ejercicio de los derechos en ella contenidos a los mayores de 70 años y que la actual jurisprudencia asimila a los mayores de 70 años a los minusválidos a los efectos del ejercicio de los derechos reconocidos en la LPH.

Por lo demás, la reciente Ley 21/2003 de igualdad de oportunidades, ha modificado la LPH introduciendo un nuevo párrafo 3.º en el art. º 11.3 LPH por el que "cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aún cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos de comunidad".

Consecuentemente, todos los propietarios estarán obligados al pago de la instalación en ambos supuestos, incluso si algún vecino no lo va a utilizar por la ubicación de su propiedad (pisos bajos, locales, etc.), pues la ley no hace excepciones.

En cuanto a la pérdida de luz de la ventana en cuestión que se ve limitada en un 50 % sería de aplicación, a nuestro juicio, lo señalado en el art. 9.1 c), que se refiere a la obligación de los propietarios de "permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general" acordados conforme a lo establecido en el art. 17 LPH.

Por tanto, con el citado acuerdo se puede efectuar la instalación e imponer al vecino la pérdida parcial de las luces y vistas de la ventana como consecuencia de la imposición de tal servidumbre de interés general, es decir, del ascensor.

Fuente: El Derecho Editores. Boletín Febrero 2009.

LLEGA LA TDT. OJO A LOS INSTALADORES PIRATAS

2009-05-14T03:56:00.000-07:00

El diario gratuito Qué, en su edición del jueves 14 de mayo de 2009, publica un artículo en el que advierte de la proliferación de instaladores no autorizados que se aprovechan de la inminencia del denominado "apagón analógico" en Zaragoza el próximo día 30 de junio de 2009.

En esta fecha, está previsto que se deje de emitir la señal de TV en el sistema tradicional (analógico) pasando a prestarse únicamente a través de TDT (Televisión Digital Terrestre).
En esta fecha si su comunidad no está adaptada y Vd. no tiene su aparato de televisión preparado para esta tecnología (bien con un televisor de nueva tecnología con TDT integrado o bien con un aparato receptor de TDT incorporado al televisor) dejará de ver la televisión.

Como siempre que hay prisas, en estas situaciones aparecen desaprensivos que intentan aprovecharse de la situación, en muchas ocasiones ofertando precios por debajo de los instaladores autorizados.

Los problemas surgirán posteriormente cuando se compruebe que la calidad de los materiales instalados no es la adecuada y cuando comiencen las incidencias pasado poco tiempo.

Es recomendable confiar en empresas fiables del sector, con reconocida solvencia y prestigio para evitar posibles sorpresas desagradables.

Gestor energético para edificios

2009-04-28T00:00:00.000-07:00

NOTICIA PUBLICADA EN EL PAIS (ABRIL2009)

Un plan contra el derroche

El Gobierno planea que cada edificio tenga un gestor para ahorrar energía

El borrador de la Ley de Eficiencia y Renovables implica a las comunidades de vecinos - Las grandes empresas deberán contar con transporte colectivo

El Gobierno planea que las comunidades de vecinos de edificios de más de 1.000 metros cuadrados útiles tendrán que designar un "gestor energético" que siga mensualmente "el consumo de energía del edificio" y que a final de año realice un informe sobre el consumo de energía y la emisión de CO2 "para detectar desviaciones" y proponer mejoras de la instalación del edificio. Ésta es una de las medidas con las que trabaja el Gobierno para la Ley de Eficiencia Energética y Energías Renovables y así consta en un borrador de la ley, al que ha tenido acceso EL PAÍS.

La norma adapta el objetivo acordado por la UE de que en 2020 el 20% de la energía deberá ser de origen renovable (en 2007 fue el 7%). Otro objetivo es que en 2020, el 10% de los carburantes tendrán que ser de origen verde (un 1,8% el año pasado). Estas son algunas de las medidas en estudio, y que pueden sufrir cambios, ya que en la redacción del borrador hay implicados varios ministerios aunque el que lidera el trabajo es el de Industria.

- Ahorro en edificios. Una de las ideas con la que el Gobierno prepara la ley es que las comunidades de vecinos "designen un gestor energético al objeto de optimizar los consumos de energía de sus instalaciones". Este gestor -puede ser el administrador de fincas si se especializa o una "empresa de servicios energéticos"- deberá presentar cada año el gasto en energía del edificio (caldera, luz...) y ver las posibilidades de ahorro. Además, deberá establecer un horario de funcionamiento de los equipos que consumen energía que tenga en cuenta el horario laboral y los fines de semana, para evitar que la calefacción funcione a toda máquina desde octubre a mayo.

El texto fija también que los edificios deberán tener sistemas "de control que permitan ajustar el encendido a la ocupación real, así como de un sistema de regulación que optimice el aprovechamiento de la luz natural".

El potencial de ahorro energético en los edificios es enorme, hasta un 60% en los más antiguos y peor aislados, y, según los expertos, la inversión se amortiza en pocos años.

Desde que Miguel Sebastián asumió la cartera de Industria ha fijado el ahorro energético como una de sus prioridades. Industria ha anunciado que limitará la temperatura en los edificios públicos, incluidos locales comerciales y de ocio, a 21 grados en invierno y a 26 en verano si se usa el aire acondicionado.

La figura del "gestor energético" coincide con la intención de Industria de impulsar la creación de "empresas de servicios energéticos", firmas que asesoren a empresas y edificios para ahorrar energía y fomentar las renovables y que cobrarían en función de lo que consigan ahorrar.

- Sin luces al cielo. La orientación de nuevas calles y edificios deberá "garantizar el soleamiento y minimizar la demanda energética para calefacción y refrigeración". La iluminación de las calles deberá restringirse a la zona que se quiere iluminar y la norma limitará las "emisiones luminosas hacia el cielo". La contaminación lumínica no sólo empobrece el cielo sino que supone un desperdicio de electricidad, un gasto inasumible en un país que importa más del 80% de su energía.

- En grupo al trabajo. Las empresas o polígonos con más de 200 empleados deberán tener un plan de transporte para "disuadir sobre el uso individual del coche". La medida afecta a "empresas o áreas de actividad (polígonos industriales, parques empresariales, comerciales...)" que también deberán "facilitar el acceso peatonal, en bicicleta y en transporte público, colectivo o compartido, tanto de los empleados como de los clientes y visitantes".

- Planes de movilidad. Las ciudades de más de 25.000 habitantes (o que prevean alcanzar esa cifra en 10 años) tendrán que tener planes de movilidad para favorecer el transporte público. También deben incluir estas medidas de movilidad los nuevos planes urbanísticos.

El Gobierno, según este texto, hace una alambicada mención a los peajes (u otras formas de cobro por el uso de autovías) al afirmar que estudiará si compensa instaurar "posibles sistemas de pago por el uso de infraestructuras de transporte por carretera que contribuyan a acelerar el cambio hacia otros modos de transporte" con atención a que no afecte a la competitividad.

La estrategia de movilidad sostenible de Medio Ambiente contempla la creación de peajes urbanos para fomentar el transporte público, pero siempre que algún texto ha sugerido instaurar impuestos para racionalizar el consumo de energía ha sido corregido. Así ocurrió con el borrador del programa electoral del PSOE, que contemplaba un impuesto de un céntimo de euro por cada litro de gasolina para combatir el cambio climático y que fue fulminado nada más hacerse público.

- En las autoescuelas. Este borrador de la ley contempla que las autoescuelas enseñen "técnicas de conducción eficiente" para obtener el carné y para recuperar los puntos perdidos. Se trata de conducir con marchas largas y evitar los frenazos, que puede ahorrar hasta un 20% del combustible. El texto deja abierta la posibilidad de que se incluya entre las materias de la enseñanza.

- Ahorro en el sector público. La Administración debe dar ejemplo y ahorrar un 9% en 2010 y un 20% en 2016, según las ideas que se manejan para la ley. En cada edificio público deberá haber un gestor energético. Cada plan de la Administración deberá llevar una memoria energética.

El Gobierno ya limitó la temperatura en los edificios públicos pero ni el Congreso de los Diputados pareció respetar aquella limitación. El verano pasado Sebastián acudió sin corbata al Congreso para dar ejemplo y lamentó el frío que impera en el hemiciclo en pleno verano.

- Arquitectura. Para la construcción de nuevos edificios el borrador establece que se deberá "evaluar diferentes alternativas de diseño urbano para garantizar un aprovechamiento máximo de la luz solar en las edificaciones evitando sombreamientos". Sólo con la correcta orientación hay un gran potencial de ahorro.

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: CONSEJOS/GAS NATURAL DOMESTICO: VENTILACION

2009-03-31T23:55:00.000-07:00

Los recintos donde se encuentran instalados los aparatos que consumen el gas (por ejemplo, la caldera y/o cocina), deben ser adecuados y disponer de suficiente ventilación al exterior o a un patio de ventilación, por medio de rejilla de salida de aire o sistema similar.

Para la correcta combustión de los aparatos es necesario el intercambio de aire con el exterior. De esta forma se evita que se produzca monóxido de carbono, que es un producto tóxico para las personas.

Importante:

Mantenga siempre libres las rejillas de ventilación.

Si cierra o acristala su terraza, no se olvide de realizar nuevas reijillas de ventilación.

Fuente: Endesa Gas

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: GAS NATURAL DOMÉSTICO.

2009-03-30T00:56:00.000-07:00

CONSEJOS PARA VIVIENDAS CON GAS NATURAL.
Fugas en la instalación
* El gas natural no huele, pero para que se pueda detectar las fugas, se le añade un producto que emite un olor facilmente detectable.
* Si nota olor a gas, no encienda cerillas, ni acciones interruptores, ni fume.
* Cierre la llave de paso del gas de su hogar o establecimiento.
* Abra las ventanas para ventilar el ambiente.
* Compruebe que las llaves de los aparatos están cerradas.
* Si el olor continúa al volver a abrir la llave del gas, vuelva a cerrarla y avise a una empresa instaladora autorizada para que efectúe la reparación.

Tuberías de gas
* En lo posible las tuberías deben quedar visibles en todo su recorrido.
* Si coloca un nuevo doble techo en su cocina para ocultar las tuberías del gas, recuerde que deberá colocar éstas en una funda protectora para la correcta ventilación al exterior.

Contador de gas
El recinto en el que se halle el contador deberá encontrarse suficientemente ventilado.
Si el contador está dentro de su vivienda, se comprobará que no existe ninguna instalación eléctrica a menos de 20 cm. del contador.
Si el contador está instalado de forma centralidad (junto con los de otros vecinos) el recindo donde estén ubicados debe estar destinado exclusivamente para las instalaciones de gas.
Tampoco está permitida la existencia del aparellaje o maquinaria eléctrica en el mismo, salvo que sea de características especiales.
Consulte para ello a su instalador de gas.

Fuente: Endesa Gas

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: CUOTAS FIJAS CALEFACCION Y AGUA CALIENTE

2009-03-27T08:38:00.000-07:00

Si la calefacción y el agua claiente sanitaria son colectivas y cada piso tiene su contador de energía y termostato ¿la comunidad puede cobrar una cuota por las pérdidas de energía en función del coeficiente de propiedad, incluso si no se utiliza la calefacción ni el agua caliente sanitaria? ¿El mantenimiento de las calderas se paga en la cuota de consumo mensual de la comunidad?
Si el edificio dispone de instalacion de calefacción y ACS centralizada, el mantenimiento y costos fijos de la misma deben ser pagados con independencia del consumo que tenga cada usuario.

No se ha de olvidar que aunque los ususarios no la utilicen, la instalación tiene unos consumos por disposición de dicho servicio. Además, cuando un usuario no conecta su calefacción incrementa el consumo de las viviendas colindantes, ya que las mismas ceden parte de su calor a las vivienda ssin servicio. Por todo ello es correcto que se establezca un costo fijo que deberá ser pagado a partes iguales o según la cuota de participación. El mantenimiento de las instalaciones puede incluirse en la cuota mensual, pero esto es una decisión comunitaria.

En cualquier caso, es correcto el pago de estos servicios aunque no se utilicen, de forma similar a lo que sucede con el costo de mantenimiento de los ascensores, iluminación de escaleras, etc., que se establece según la cuota de participación comunitaria, aunque hagan más uso del mismo los vecinos de las plantas superiores.

IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía)

SU ADMINISTRADOR DE FINCAS EN ZARAGOZA: CONTADORES AGUA CALIENTE Y CALEFACCIÓN

2009-03-27T08:32:00.000-07:00

Desde 1981 es obligatorio instalar contadores de agua caliente. Para las instalaciones anteriores estos contadores son obligatorios desde 1986, excepto en el caso de aquellas instalaciones cuya imposibilidad haya sido comprobada por el órgano competente de cadaComunidad Autónoma, si bien en muchos casos se ha admitido el informe de uns instalador (o mantenedor) autorizado que certifique dicha imposibilidad.

En cuanto a los contadores de energía para calefacción, éstos son exigibles desde 1998. En las instalaciones anteriores a esta fecha y en los casos que técnicamente sea posible instalarlos debería hacerse.

Respecto a la contabilización de los consumos de calefacciónpara instalaciones realizadas con anterioridad a 1998, y siempre que haya consenso comunitario, pueden utilizarse otros sistemas distintos de los contadores de energía, como contadores de caudal, o de horas, que aunque tienen un error mayor permiten un reparto de gastos adecuado a los consumos.

La instalación de cualquiera de estos equipos requiere que la distribución de calefacción lo permita, es decir que se disponga de una única entrada por vivienda desde zonas comunitarias; este tipo de distribución es obligatoria desde 1981.

IDAE (Instituo para la Diversificación y Ahorro de la Energía).

Administradores de Fincas en Zaragoza

2009-03-26T06:55:00.000-07:00

COMUNIDADES ASC es una empresa cuyo objetivo es la prestación de servicios administrativos y de gestión para las Comunidades de Propietarios.

Avalada por la profesionalidad de Administradores de Fincas Colegiados, adscritos al Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, con una dilatada experiencia en el ámbito de las Comunidades de más de treinta años y con una trayectoria profesional enmarcada en la honradez, transparencia y eficacia.

CALEFACCION DE CARBON

2009-03-26T01:44:00.000-07:00

El Reglamento de Instalaciones Térmicas de los Edificios (RITE), prohibe la utilización de combustibles sólidos de origen fósil (carbón) en las instalaciones térmicas de los edificios a partir de 1.º de enero 2012.

TEMPERATURA EN VIVIENDAS

2009-03-26T01:35:00.000-07:00

Aunque la sensación de confort depende del metabolismo de cada persona, se recomienda una temperatura de 21º como suficiente durante el día y de 18º por la noche, cuando se duerme. Aunque el reglamento permite hasta un máximo de 23º.

Los usuarios, siendo conscientes del consumo de energía y del impacto que sobre el medioambiente supone elevar la temperatura, deben utilizar ropa adecuada a la época del año. Un jersey ligero, por ejemplo, permite obtener sensación de confort con menores temperaturas que la ropa de manga corta.

IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía).

HORARIO CALEFACCIÓN

2009-03-17T04:41:00.000-07:00

En edificios con termostatos de ambiente y contadores de energía en cada viviendas, es preciso tener en cuenta los horarios programados por cada vecino, ya que si la instalación central no está en marcha un usuario no tendrá servicio aunque lo haya fijado en su cronotermostato.

En ocasiones, es preciso ampliar los horarios para atender a muy pocas viviendas, por lo que lo más adecuadeo es que previamente se unifiquen los horarios entre los vecinos. En las instalaciones antiguas, cuando no haya elementos individualizadores el servicio se dará conjuntamente a todas las viviendas.

El horario dependerá de las condiciones exteriores. En los momentos más fríos del año, cuando las temperaturas exteriores son la de diseño de la instalación, se requiere un horario practicamente continuo. En otras épocas se pueden alcanzar las condiciones de confort con menos horas de servicio. Por este motivo, los horarios de calefacción dependen del tipo de regulación de que se disponga.

Si el edificio dispone de un sistema de regulación automático (como debiera ser desde 1986) el horario ha de ser muy amplio, ya que prácticamente todos los sistemas de regulación tiene una función que, en caso de temperaturas exteriores muy bajas, pone en marcha el sistema de calefacción fuera del horario programado para ello, siempre que el servicio esté disponible.

Por otro lado también suelen incluir elementos que corta el servicio de calefacción cuando las temperaturas exteriores son altas, aunque se esté dentro del horario programado de calefacción.

IADE. Institudo para la Diversificación y Ahorro de la Energía

CRITERIOS PARA REGULAR EL INICIO Y FINALIZACIÓN DEL PERIODO DE CALEFACCIÓN

2009-03-16T08:01:00.000-07:00

El invierno no llega de repente. A mediados del otoño ya se comienza a sentir la neesidad del servicio de calefacción en las viviendeas. Este momento varía en función de la latitud geográfica del lugar donde se encuente el edificio, de su altura sobre el nivel del mar, de los vientos, etc.

En las zonas más frías la necesidad de calefacción comienza a sentirse a finales de octubre, mientras que en zonas climáticamente más benignas, el descenso de las temperaturas suele presentarse a finales de noviembre. En el final de la campaña la primavera llega de forma inversa, notándose la elevación de temperaturas antes en las zonas más cálidas.

Por ello lo más adecuado es fijar una campaña de calefacción con comienzo a mediados de octubre o principios de noviembre, y finalización de la misma a principios o mediados de mayo, excepto en las zonas climáticas más cálidas. En zonas de gran altitud (montaña) la temporada puede ser más amplia.

En cualquier caso si se diesen temperaturas muy bajas fuera de temporada se puede solicitar al mantenedor la ampliación de la campaña.

(IDAE. Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía)

¿EXISTE ALGUNA NORMATIVA QUE REGULE EL INICIO Y FINALIZACIÓN DEL PERIODO DE CALEFACCIÓN EN COMUNIDADES?

2009-03-16T03:02:00.000-07:00

No existe temporada de calefacción oficial, ya que ninguna norma fija el inicio y final de la campaña. El periodo de calefacción debe ser adoptado por acuerdo de la comunidad de propietarios.
No existe tampoco reglamentación que fije elhorario de calefacción. El reglamento de 1981 prohibía la calefacción desde las 23 hasta las 7 horas, excepto en algunas zonas muy frías. Sin embargo, en la actualidad esta restricción ha sido anulada, ya que se considera que todas las instalaciones deben disponer de sistemas de regulación en función de las condiciones exteriores.

A pesar de ello es conveniente fijar unos horarios acordes a los usos del edificio. Para tomar esta decisión se debe analizar la regulación que disponga la instalación. El horario de calefacción se fijará por acuerdo comunitario, y debe ser suficientemente amplio para conseguir que hasta las viviendas más desfavorecidas (plantas bajo cubierta y baja) alcance las condiciones de confort que fija la normativa vigente.
(IDAE. Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía)

Localización y contacto

2009-02-18T10:44:00.001-08:00

Comunidades ASC (Administración de Sociedades y Condominios S.L.)

Dirección
Avda. Compromiso de Caspe 14, Centro de Negocios, Oficinas
50002 - Zaragoza
Teléfonos
976 404 461 - 976 481 818 (Consulta nuestro horario de oficina)
Fax
976 133 892
Email
comunidades@cafaragon.com

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Presupuesto para su comunidad en 24 horas

2009-02-18T10:34:00.001-08:00

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INFORMACIÓN SOLICITADA PARA LA CONFECCIÓN DE SU PRESUPUESTO

Nombre de la Comunidad completo (calle y número)

Persona de contacto
- Nombre
- Dirección
- Teléfono

¿Poseen actualmente administrador?
- ¿Es Administrador de Fincas Colegiado?
- Nombre del Administrador actual

Número de pisos

Número de locales

Número de garajes anejos a pisos

Número de garajes independientes de viviendas

Número de trasteros

Servicios
- Calefacción Central
  - Combustible
  - Contadores individuales facturados por la comunidad
- Agua caliente Central
  - Combustible
  - Contadores individuales facturados por la comunidad
- Número ascensores
- Número portales
- Empleados por cuenta de la Comunidad (portero, conserje, jardinero, limpiador, etc.)
- Alquiler vivienda portería
- Alquiler antena telefonía
- Piscina y zonas de recreo

Contabilidad
- Sistema de contabilidad
- Contabilidad única para toda la comunidad
- Contabilidad separada por bloques, portales, etc.

Problemas comunidad y proyectos
- Morosidad
- Obras de rehabilitación en marcha o en proyecto
- Tramitación de subvenciones

Horario de nuestras oficinas

2009-02-17T02:53:00.000-08:00

Lunes a Jueves
De 9.00 a 13.00 y de 17.00 a 19.00 horas.

Viernes
De 9.00 a 13.00 horas.

La razón de la mayoría

2009-02-17T02:30:00.000-08:00

En numerosas ocasiones la actitud de determinados propietarios choca con el criterio de una importante mayoría en el seno de la Comunidad, a la hora de llevar a cabo reformas o innovaciones en la misma. Siempre surgen propietarios que, argumentando el art. 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que limita la obligatoriedad de contribuir a los gastos no necesarios cuando éstos superan el importe de tres mensualidades, se niegan a contribuir a un gasto aprobado e incluso, en las situaciones más intransigentes, a permitir la ejecución del acuerdo.Debemos considerar que tras la reforma de la LPH, el criterio del legislador discurre por cauces que conceden mucha más relevancia a la opinión de la mayoría que al criterio personal, relegando éste último a ocasiones en las que se modifiquen estatutos, cuotas de participación, etc.

Han quedado atrás los tiempos en que cualquier propietario podía negarse a obras, reformas, servicios o acuerdos, que, si bien modificaban sustancialmente los criterios iniciales de la Comunidad, estaban de acuerdo con el desarrollo de los acontecimientos y el lógico e imparable desarrollo.Todos conocemos ejemplos muy concretos y quizás cercanos en los que la mayoría, o en todo caso una mayoría cualificada, ha desplazado a una trasnochada unanimidad: supresión o establecimiento del servicio de portería, colocación de ascensor, sustitución de calderas, colocación de antenas, arrendamiento de elementos comunes, etc.

Pero todavía quedan algunos casos en los que la aplicación de estos nuevos criterios más acordes a los tiempos actuales, plantean problemas. ¿Cuándo un propietario puede negarse a contribuir a gastos acordados por la Comunidad? Indudablemente la utilización del eximente de gastos suntuarios o no requeridos para la adecuada habitabilidad del inmueble, requiere una interpretación que en absoluto debe ser restrictiva o cicatera, reservando esta calificación para los casos de gastos claramente superfluos, abusivos o injustos.

No es aceptable que las Comunidades se estanquen en el desarrollo y no tengan acceso a un mínimo de dignidad y decoro en sus instalaciones. Aquellos propietarios que no sean capaces de asumir que la mayoría de su Comunidad puede también determinar cuál es estándar de ornamentación, de renovación, etc., deberían reflexionar y apostar por el reciclaje y la tolerancia y no poder barreras a la evolución.

El Administrador de Fincas, experto multidisciplinar

2009-02-17T02:26:00.000-08:00

La Administración de Fincas ha experimentado en los últimos años una profunda evolución para adaptarse a las nuevas necesidades y a las crecientes exigencias de las Comunidades de Propietarios. El Administrador de Fincas ha debido realizar un considerable esfuerzo para actualizar sus conocimientos y responder satisfactoriamente a lo que la sociedad espera de él: que sea un auténtico profesional experto en un gran número de cuestiones. Este esfuerzo tendría que ser conocido por nuestros clientes para que contribuyera a un reconocimiento y prestigio de la profesión.

Deberían quedar lejos aquellos tiempos en los que el Administrador de Fincas era un mero contable de la Comunidad, al que confiar los fondos de la misma, y digo deberían, por cuanto, lamentablemente, existen en la actualidad Administradores que siguen considerando como única misión la labor estrictamente contable y de rendición de cuentas, con lo que se limitan a ofrecer a las Comunidades de Propietarios una mínima parte de lo que éstas demandan.
Contrasta con esta postura la de quienes, preocupados por la evolución y mejora de los servicios, consideramos que las Comunidades precisan servicios más completos y especializados. Las circunstancias del mercado y gestión actuales, exigen que el Administrador de Fincas esté permanentemente en contacto con todos los sectores que, directa o indirectamente, afectan o pueden afectar en algún momento a las Comunidades de Propietarios.

El Administrador de Fincas necesita estar familiarizado con las nuevas tecnologías. En su despacho no pueden faltar los más novedosos avances informáticos (redes, ordenadores, programas y aplicaciones, etc.) que le permitan agilizar el tratamiento de los datos para poder dedicar el mayor tiempo posible a la gestión personal de sus clientes. Tiene, además, que apostar por la integración de las posibilidades que Internet ofrece para la mejora en la gestión: comunicación on line con las entidades bancarias; correo electrónico con clientes y proveedores, empresas, etc.; gestiones más rápidas y seguras para las Comunidades vía Internet (denuncias en Policía Nacional, tramitaciones en Hacienda, gestión ante la Seguridad Social de altas bajas, cotizaciones, seguros sociales, etc.)

El Administrador de Fincas necesita ser experto en multitud de materias para que, sin llegar al grado de especialización de los técnicos específicos en cada sector, sepa aportar en cada momento y a cada problema la solución, gremio y procedimiento correctos. Sirvan algunos ejemplos de cuestiones en las que el Administrador de Fincas tiene que intervenir si quiere que sus administrados dispongan de un buen servicio:

Antenas de Telefonía móvil o fija en los edificios
Este aspecto, que en estos momentos plantea una problemática de candente actualidad, requiere un conocimiento de numerosos factores: desarrollo de la normativa legal; negociación económica para alcanzar, en su caso, una contraprestación adecuada para la Comunidad; inclusión de cláusulas y garantías contractuales a favor de la Comunidad, etc.

Construcción
En este, ya de por sí, amplísimo campo, el Administrador de Fincas requiere una completa actualización de conocimientos para que los problemas de las Comunidades tengan una correcta gestión:
• Saneamiento, tuberías desagües, agua potable, calefacción, agua caliente, etc.
• Impermeabilización y pavimentos.
• Lesiones estructurales• Fachadas, cubiertas.
• Pintura, decoración
• Extinción y sistemas de seguridad
• Cerrajería, carpintería.
• Combustibles: criterios de rentabilidad para la Comunidad, medidas de protección del medio ambiente, nuevos sistemas de control energético, etc.
• Antenas de televisión y sus múltiples posibilidades: plataformas digitales, red de cable, vía satélite, etc.

Organismos oficiales
Precisa conocer en cada momento las posibles subvenciones de los distintos organismos (D.G.A, Ayuntamiento, I.D.A.E., etc.) para ponerlas a disposición de los clientes, colaborando eficazmente en la gestión para su obtención.AsesoramientoTanto en materia legal (Ley de Propiedad Horizontal, Legislación laboral, Legislación constructiva, Ordenanzas Municipales, etc.) como en cualquier aspecto que el cliente demande y que tengamos posibilidad de prestarle.Relaciones humanasNecesariamente, el desarrollo de la profesión, precisa de unas elevadas dotes de habilidad en el trato personal, tanto con sus clientes directos (propietarios y presidentes) como con el resto de personas que intervienen en la amplia gestión: empleados de las Comunidades y proveedores, profesionales y gremios, con un claro objetivo, el de obtener el mejor servicio para la Comunidad, al mejor precio posible y, además, transmitir e implantar la honradez y profesionalidad como directrices fundamentales.

La Comunidad de Propietarios es, al fin y al cabo, un mundo en pequeño, un pequeño planeta, en el que tienen cabida y representación, a menor escala, las actividades de nuestro entorno cotidiano. Es el órgano más próximo a nuestra labor diaria, con el que tomamos un contacto permanentemente y del que, necesariamente, todos precisamos participar en un nivel u otro.
Nuestra obligación ética y moral ha de ser la de estar constantemente informados en todos los temas que afectan a nuestras comunidades para ofrecerles el mejor servicio posible, reto que, sin duda, contribuirá a dignificar la profesión del Administrador de Fincas

Miguel Ángel Conde Ruiz
Administrador de Fincas Colegiado
Vicepresidente 3.º del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón

El Administrador como pacificador de la vida comunitaria

2009-02-17T02:20:00.000-08:00

En numerosas ocasiones la actividad propia de las Comunidades de Propietarios desencadena entre los propietarios situaciones conflictivas generadas fundamentalmente por el ímpetu en defender los intereses privativos sobre los comunes; defensa que, en muchos casos, roza con actitudes egoístas e insolidarias. Cuando el Administrador debe entrar en escena en estas situaciones, corre el riesgo de parecer partidista y poco ecuánime, por ello se deben extremar las precauciones. Saber conducir los intereses privativos de tal forma que no choquen con los comunitarios constituye todo un arte, que en la mayoría de los casos, tiene que ver con la experiencia adquirida tanto como con las cualidades personales.

El Administrador, además de constituirse en garante de la defensa de los intereses legítimos de la Comunidad, y por ende, en el de todos los propietarios, no puede promover permanentemente actuaciones drásticas que judicialicen constantemente el funcionamiento cotidiano de la Comunidad. Una Comunidad con constantes enfrentamientos, con pleitos permanentes, con situaciones de clara intolerancia entre sus copropietarios, genera un clima de malestar y discordia que la hace insufrible. Determinar los límites de la normal tolerancia entre propietarios, depende en gran medida que el Administrador sea capaz de transmitir a los propietarios unos criterios de convivencia y respeto, a la vez que tolerancia hacia actitudes de otros propietarios que puedan parecer más radicales. Debemos comenzar a dar ejemplo de que todos los días y en todos los aspectos de la vida tenemos que ceder en ocasiones. No siempre se puede imponer nuestro criterio al resto de personas, ni tienen que comulgar con nuestras ideas. Tenemos que ser capaces además de admitir democráticamente las decisiones mayoritarias, que, como tales, ya se presuponen convenientes para la Comunidad, aunque en muchos casos no coincidan con nuestros deseos.

Cuando seamos capaces de plasmar todo esto en la convivencia de la Comunidad, podremos decir que estamos realmente creando un clima adecuado en el seno de la Comunidad. Dejemos los tribunales para las situaciones realmente imprescindibles. El respeto a los demás, la tolerancia y saber admitir las decisiones, constituyen premisas que regulan por encima de todo, junto con el sentido común, la convivencia en la Comunidad.

Miguel Ángel Conde Ruiz
Administrador de Fincas Colegiado
Vicepresidente Tercero del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Aragón

El Administrador como modelo de honradez

2009-02-17T02:18:00.000-08:00

Una de las funciones más importantes que el Administrador de Fincas debe desempeñar es la de transmitir a todos los gremios, empresas, clientes, administrados, empleados, etc. que, por encima de todo, la honradez es la premisa fundamental en la prestación de sus servicios.

De nada servirían actuaciones comerciales llamativas, políticas agresivas de captación, criterios empresariales novedosos, etc., si todo ello no se ve respaldado por una honradez a toda prueba, una honradez que traspase si cabe los límites de lo habitual, en el sentido de que además de ponerla en práctica, seamos capaces de difundirla e inculcarla a todos los que se relacionan con nosotros en los numerosos ámbitos que las Comunidades nos permiten.

Desde el más humilde de los profesionales hasta la empresa más expandida, todos son importantes a la hora de captar la idea de que la honradez en todos los aspectos y sobre todo en la relación comercial es fundamental. Que estos profesionales, gremios o empresas sean capaces a su vez de proclamar y contagiar esta misma honradez al resto de personas del entorno, a las Comunidades, a los propietarios, al resto de empresas y gremios, a toda la sociedad en general, permitirá que el Administrador de Fincas como profesional dedicado en exclusiva a las Comunidades adquiera un prestigio y una implantación profesional que dignifique su actuación.

Lamentablemente, todavía nos podemos encontrar con profesionales que ofrecen sus comisiones a terceras personas por la realización de trabajos en las Comunidades. Desterrar estas prácticas es tarea de todos y del Administrador sobre todo.

No parece lógico, ni moralmente ético, que se incrementen presupuestos y facturas que finalmente paga la Comunidad para dar cabida a ventajas y favoritismos a la hora de la selección de la empresa o gremio.
Deplorable, como calificativo más suave, podríamos decir que constituye la práctica del Administrador que percibe parte de sus retribuciones a través de estas empresas o profesionales, y se dedica paralelamente a ofrecer sus servicios a precios más económicos que los habituales o recomendados. Los costos de unos servicios profesionales como los del Administrador de Fincas son por todos conocidos; el mantenimiento de un despacho y de unos estándares de servicios y calidad dignos tienen un precio que no permiten el cobro de honorarios irrisorios para captar más clientes; máxime cuando estos “profesionales” de pacotilla, deben complementar sus ingresos con percepciones irregulares desde el punto de vista ético y moral.
Nuestros clientes, administrados y profesionales deben conocer que los honorarios del administrado son el justo fruto de un trabajo honrado y que las Comunidades que intentan o permiten abaratar en este importante servicio, probablemente lo hacen a costa de permitir el pago de cantidades por otros conductos que, finalmente siempre paga la Comunidad.
Un Administrador de Fincas que debe prestar un servicio por debajo del costo, puede ocasionar un mayor gasto a la Comunidad en muchos de los capítulos que configuran el presupuesto.
No nos engañemos, un buen servicio profesional de un Administrador de Fincas puede ahorrarle a la Comunidad mucho dinero y no precisamente en la factura de sus honorarios.

Miguel Ángel Conde Ruiz
Administrador de Fincas Colegiado
Vicepresidente Tercero del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Aragón

Criterios a observar por los profesionales, gremios y empresas que presten sus servicios a comunidades ASC S.L. - COMUNIDADES

2009-02-17T02:11:00.000-08:00

OBJETIVOS
Nuestro compromiso de prestar el mejor servicio posible a las Comunidades de Propietarios administradas por COMUNIDADES ASC nos obliga a transmitir a todos los profesionales, gremios y empresas que de forma habitual u ocasional prestan sus servicios a las Comunidades unos criterios claros que coincidan con nuestras pretensiones de implantar la Honradez y Profesionalidad en la gestión de las Comunidades.

FACTURACIÓN
Las facturas se detallarán siempre al máximo, separando e identificando claramente los materiales utilizados y la mano de obra. Esta ultima deberá indicarse el numero de horas y la calificación del personal que las realiza. Igualmente se indicará la fecha o fechas de los trabajos y un concepto genérico claro que identifique sin lugar a duda el trabajo realizado.Las facturas se emitirán cumpliendo todos los requisitos legales establecidos, indicando necesariamente todos los datos fiscales.Las facturas que correspondan a trabajos cuyo importe sea superior a la cifra establecida por la Comunidad, deberán obtener la conformidad expresa del Presidente de la Comunidad.

POLÍTICA DE PRECIOS
Los precios aplicados deberán ajustarse al máximo siempre para que no se produzcan abusos, sin menoscabar la prestación del servicio. No se incrementaran los precios iniciales con el propósito de realizar un posible descuento.

DESCUENTOS
Los descuentos se aplicarán directamente en la factura, preferentemente de forma explicita y claramente visible.No se admitirán ni toleraran descuentos ni comisiones realizados a favor de personas o empresas que no sean la Comunidad de Propietarios contratante. (Todos los descuentos deberán repercutir única y exclusivamente a la Comunidad).Si se tuviera conocimiento o indicios razonables de que se ha realizado ofrecimiento de tales comisiones, la empresa o profesional implicado sería eliminado sistemáticamente de las utilizadas por esta empresa, independientemente de la posibilidad de ejecutar las acciones oportunas.

MATERIALES Y TRABAJOS
Los materiales a utilizar serán de la máxima calidad, o, en todo caso, de la calidad que el cliente solicite expresamente.Las variaciones en materiales o cualquiera otra especificación serán comunicadas previamente al cliente, para obtener su conformidad.Los trabajos se realizarán cuidando al máximo de no producir deterioros innecesarios en las instalaciones. Si durante la ejecución de los trabajos encomendados se percibiera por el profesional o gremio la necesidad o conveniencia de realizar otros trabajos complementarios, se advertirá de tal circunstancia a la propiedad o Administrador con la mayor urgencia.Cuando por la cuantía previsible del trabajo, el importe pudiera elevarse a una cifra considerable y fuera imposible la confección de presupuesto previo, se advertirá igualmente a la propiedad.Los trabajos deberán ser supervisados por la Presidencia o propiedad, concediendo la conformidad a los mismos para proceder a su facturación.Se confeccionarán albaranes de trabajo que firmara algún representante de la Comunidad. Éstos se adjuntarán a la factura original.ç

PERSONAL Y EMPLEADOS
Las empresas que presten sus servicios a las Comunidades administradas por COMUNIDADES ASC, deberán tener todo su personal debidamente asegurado y al corriente de pagos en Seguridad Social, Hacienda, etc., de tal forma que la Comunidad no adquiera ningún tipo de responsabilidad subsidiaria.El personal deberá ser de absoluta confianza, ya que en ocasiones se precisa acceder a las viviendas para realizar trabajos, comportándose siempre con la mayor corrección y educación.

PRESUPUESTOS
Se entregaran al Presidente y/o Administrador con el suficiente detalle en las partidas que integren el mismo.No se percibirá cantidad alguna en compensación por la elaboración de presupuestos.Siempre que sea posible y, sobre todo cuando se solicite expresamente, los presupuestos se entregaran en sobre cerrado.Los presupuestos no se entregaran ni se mostraran a otros profesionales o empresas del mismo gremio, para garantizar al máximo la transparencia a la hora de su selección.

LIBERTAD DE MERCADO COMUNIDADES ASC no tiene compromisos preestablecidos con ninguna empresa ni profesional en los trabajos a realizar para las Comunidades de Propietarios. Siempre que un trabajo se realiza bajo presupuesto, debe conocerse que se solicitan al menos tres presupuestos para cada obra. Es la Comunidad, en cada caso, la que selecciona los gremios, empresas o profesionales que intervienen.

Ley 49/60 de Propiedad Horizontal

2009-02-16T13:50:00.000-08:00

LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
(21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)
PREAMBULO
El largo período de vigencia de la Ley 49
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social...

Ver texto de la ley completo

Nuestras oficinas en imágenes

2009-02-16T12:22:00.001-08:00

Por qué elegir un Administrador de Fincas Colegiado

2009-02-16T10:20:00.001-08:00

Su formación
El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones.Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos univesitarios superiores (licenciados en derecho, económicas...), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas , con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años. Al margen de su preparación inicial, el Colegio de Administración de Fincas mantiene la puesta al día de sus miembros, mediante circulares, charlas, cursillos, y a través de la revista del Consejo General ADMINISTRACION RUSTICA Y URBANA y,en algunos casos, de las revistas editadas por los propios Colegios. Asimismo, el colegiado tiene el asesoramiento de los servicios del Colegio (Jurídico, Fiscal, Laboral, Arquitectónico...)

Sus funciones
El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuídas en exclusiva a otras profesiones.

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

Campo de actuación
El campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles.

Sus garantías
Independientemente de su formación, que en principio debería determinar una buena gestión , el Administrador de Fincas, a través de sus Colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos Colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.

Al margen de estas garantías, los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas.

Más información: www.cafaragon.com